전세 계약서 5가지 함정

전세 계약, 이 한 번의 실수가 수천만 원을 날립니다

"계약서는 그냥 형식적인 거 아닌가요?" 작년에 2억 원 전세금을 못 받게 된 김씨의 말입니다. 전세 계약서 한 장이 내 전 재산을 좌우할 수 있습니다. 그렇다면 어떤 조항들이 가장 위험할까요?

1. 근저당액, 이것부터 계산하세요

계약 당일 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 발급받으세요. 며칠 전 것은 의미 없습니다.

• 기존 근저당액 + 전세금 ≤ 집값의 70% (안전)
• 80% 넘으면 위험, 90% 넘으면 절대 계약 금지
• 가압류, 경매신청 기록 있으면 즉시 중단

예를 들어 5억 원짜리 집에 기존 근저당 2억 원이 있다면, 전세금은 1억 5천만 원 이하가 안전합니다.

2. 임대인 신원확인, 가짜 집주인 조심하세요

"제가 집주인 아들입니다", "대리로 왔어요" 이런 말 들으면 더욱 신중하게.

• 신분증 + 등기부등본 소유자 이름 완전 일치 확인
• 대리인이면 위임장 + 인감증명서 필수
• 상속받은 집이라면 상속등기 완료 여부 체크

3. 확정일자, 이게 없으면 보증금 못 받아요

전입신고만으로는 부족합니다. 관할 동사무소(주민센터)에서 확정일자를 반드시 받으세요.

• 계약서에 확정일자 날인 받기
• 이사 간 다음날까지 전입신고 + 확정일자 동시 진행
• 확정일자가 있어야 소액보증금(지역별 1,300~3,000만 원) 최우선변제 가능

이런 위험한 조항들이 내 전세 계약서에 숨어있는지 궁금하다면, CLAUSEAI로 AI가 무료로 분석해드립니다.

4. 전세보증보험, 선택이 아닌 필수입니다

HUG 전세보증보험(주택도시보증공사)은 집주인이 보증금을 못 갚을 때 대신 보장해주는 제도입니다.

• 보험료: 전세금의 0.1280.165% (2억 원 기준 2533만 원)
• 보장한도: 전세금 전액 (단, 보험 가입 한도 내)
• 가입 거부하는 집주인이면 계약 재고려

5. 계약서 특약사항, 함정이 숨어있어요

표준 계약서 외에 특약사항을 유심히 보세요. 여기에 불리한 조건들이 숨어있는 경우가 많습니다.

• "수리비는 임차인이 부담한다" → 삭제 요청
• "중개수수료는 임차인이 전액 부담" → 법적으로 반반 부담
• "계약 해지 시 위약금 별도" → 표준 계약서 기준 따르기

실전 체크리스트: 계약 당일 이것만은 꼭!

✅ 등기부등본 당일 발급 + 근저당액 계산 ✅ 임대인 신분증 + 등기부 소유자 이름 대조 ✅ 전세보증보험 가입 여부 확인 ✅ 특약사항에 불리한 조건 없는지 검토 ✅ 확정일자 받을 동사무소 위치 미리 확인

계약서 한 장이 내 인생을 바꿀 수 있습니다. 꼼꼼한 확인으로 소중한 전세금을 지키세요.

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본 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다. AI 도구를 활용하여 작성된 법률 정보 콘텐츠입니다.