매매계약서 특약 5가지 함정

매매계약서 특약, 왜 이렇게 중요할까요?

'특약사항' 란에 한 줄만 잘못 들어가도 수천만원이 날아갈 수 있다는 사실, 알고 계시나요? 실제로 부동산 매매 분쟁의 90%가 바로 이 특약사항에서 시작됩니다. 표준계약서에 없는 개별 조건을 정하는 곳이기 때문에, 매도인에게만 유리하게 작성되는 경우가 많거든요.

오늘은 매매계약서에서 반드시 확인해야 할 위험한 특약 조항 5가지를 알려드리겠습니다.

위험한 문구: "매도인은 일체의 하자에 대해 책임지지 않는다"

이런 특약이 있다면 즉시 수정을 요구해야 합니다. 민법 제580조(매도인의 담보책임)에 따라 매도인은 기본적으로 숨겨진 하자에 대해 책임져야 하는데, 이를 전면 배제하는 조항이거든요.

개선 방향: "매도인이 알고 있는 하자는 모두 고지하였으며, 미고지 하자 발견 시 수리비용을 부담한다"

위험한 문구: "위약금은 매매대금의 30%로 한다"

계약금의 배액(보통 10~20%)을 넘는 위약금은 부당하게 과다할 가능성이 높습니다. 민법 제398조 제2항에 따라 법원에서 감액받을 수 있지만, 소송 과정에서 시간과 비용이 많이 들어요.

적정 수준: 계약금의 배액 또는 매매대금의 10% 이내

위험한 문구: "대출이 안 되면 계약을 해제한다"

이런 식으로 애매하게 작성하면 나중에 "얼마만큼의 대출"인지, "어느 시점까지"인지 다툼이 생깁니다.

이런 조항이 내 계약서에도 있는지 궁금하다면, CLAUSEAI로 바로 확인해볼 수 있습니다.

명확한 조건: "매수인이 ○○은행에서 매매대금의 60% 이상 대출이 불가한 경우, 잔금일 7일 전까지 통보하여 계약을 해제할 수 있다"

위험한 문구: "세입자 문제는 매수인이 해결한다"

임차인이 있는 상태로 매수하게 되면, 전세보증금 반환 의무도 함께 승계됩니다. 하지만 실제 보증금 규모나 임대차 조건을 정확히 파악하지 못한 채 이런 특약에 동의하면 큰 손해를 볼 수 있어요.

안전한 방향: "기존 임차인 ○명, 보증금 총 ○○만원을 매수인이 승계하며, 매도인은 임대차계약서 사본을 제공한다"

위험한 문구: "잔금 완납 후 소유권 이전등기를 해준다"

정상적인 거래라면 잔금 지급과 소유권 이전등기는 동시에 이루어져야 합니다(동시이행). 잔금을 먼저 주고 나중에 등기를 받겠다는 것은 매수인에게 매우 위험해요.

표준 방식: "잔금 지급과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 교부한다"

특약사항을 검토할 때는 이런 질문을 해보세요:

특약사항이 복잡하거나 고액 거래라면 반드시 전문가 검토를 받으세요. 특히 재개발/재건축 예정 부지, 농지 전용, 상속 관련 매매 등은 특별한 주의가 필요합니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다. 2026년 기준 AI 도구를 활용하여 작성된 법률 정보 콘텐츠입니다.