근저당 설정 확인 방법 5단계

"이 집 사도 될까요?" 부동산 매매를 앞두고 가장 많이 듣는 질문입니다. 특히 근저당(근저당권, 담보대출을 위해 설정하는 저당권)이 설정된 부동산을 보면 불안해지죠. 하지만 근저당 설정 자체가 문제가 아니라, 제대로 확인하지 않는 것이 진짜 위험입니다.

1. 등기부등본 을구(권리부) 확인하기

가장 기본적인 확인 방법입니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 을구(권리부)를 확인하세요.

체크 포인트:

• 근저당권자(대출받은 금융기관) 확인
• 채권최고액(실제 대출금보다 1.2~1.5배 높게 설정)
• 설정일자 및 순위번호
• 말소 여부 ("년 월 일 말소"라고 표시되면 해결됨)

근저당이 여러 개 설정되어 있다면 각각의 순위와 금액을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

2. 실제 대출 잔액과 비교하기

등기부등본의 채권최고액과 실제 대출 잔액은 다릅니다. 매도인에게 금융기관에서 발급한 대출 잔액 확인서를 요청하세요.

예를 들어:

• 등기부등본 채권최고액: 3억원
• 실제 대출 잔액: 2억 2천만원

이런 조항이 내 계약서에도 있는지 궁금하다면, CLAUSEAI로 바로 확인해볼 수 있습니다.

3. 매매대금과 대출 잔액 정산 계획 확인

가장 중요한 단계입니다. 매매대금으로 기존 근저당을 말소할 수 있는지 계산해보세요.

안전한 경우:

• 매매가격 5억원, 대출 잔액 2억원 → 여유 있음

위험한 경우:

• 매매가격 3억원, 대출 잔액 2억 8천만원 → 말소 어려움

매도인이 다른 자금으로 부족분을 충당할 계획이 있는지 반드시 확인하고, 이를 계약서에 명시해야 합니다.

4. 계약서 특약사항 작성하기

근저당 관련 특약사항을 계약서에 반드시 포함시키세요:

• "매도인은 잔금일까지 모든 근저당권을 말소하여 소유권을 완전히 이전한다"
• "근저당 말소가 불가능할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다"
• "말소 비용은 매도인이 부담한다"

💡 이 내용을 5분 영상으로 정리한 버전이 궁금하다면 유튜브 '계약서체크AI' 채널 에서 실제 사례와 함께 확인해보세요.

5. 결제일 당일 동시이행 확인

잔금일에는 다음 순서로 진행해야 합니다:

1. 근저당 말소 서류 준비 확인
2. 잔금 지급
3. 소유권 이전등기 신청
4. 근저당 말소등기 신청

주의사항: 말소 서류 없이 잔금을 먼저 지급하면 안 됩니다. 반드시 동시에 진행하거나, 법무사를 통한 안전한 절차를 거치세요.

실전 사례: 이런 경우 조심하세요

• 사례 1: 매도인이 "곧 대출 갚을 예정"이라고만 말하는 경우 → 구체적인 상환 계획과 자금 출처를 확인하세요

• 사례 2: 근저당이 여러 개 설정되어 있는 경우 → 모든 근저당의 순위와 금액을 파악하고, 일괄 말소 가능 여부를 확인하세요

• 사례 3: 개인간 거래에서 "괜찮다"고만 하는 경우 → 반드시 전문가(법무사, 공인중개사) 도움을 받으세요

근저당 설정 확인은 부동산 매매의 핵심입니다. 2026년 기준으로 근저당 관련 분쟁이 증가하고 있는 만큼, 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

내 계약서에 위험한 조항이 숨어있는지 확인하고 싶다면:

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본 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다. AI 도구를 활용하여 작성된 법률 정보 콘텐츠입니다.