전세계약서 7가지 함정, 이것 놓치면 보증금 위험

"계약서는 다 똑같겠지?" 이런 생각으로 전세계약을 체결했다가 큰 코를 다친 사례가 늘어나고 있습니다. 2026년 기준 전세 관련 분쟁이 전년 대비 30% 증가하면서, 전세계약서의 작은 조항 하나가 여러분의 수천만 원 보증금을 좌우할 수 있게 되었습니다.

1. 임대인 신원 확인 - 가짜 주인을 조심하세요

가장 기본이면서도 중요한 것은 임대인이 실제 소유자인지 확인하는 것입니다. 등기부등본에 기재된 소유자 이름과 임대인의 신분증을 반드시 대조해보세요.

• 등기부등본과 신분증 이름 일치 여부 확인
• 소유자가 아닌 경우 위임장 및 인감증명서 요구
• 가족 명의일 경우 가족관계증명서 추가 확인

실제 사례: A씨는 임대인이 "아버지 명의 집"이라고 했는데, 나중에 확인해보니 이미 매각된 상태였습니다. 위임장 확인을 소홀히 했던 것이 화근이었죠.

2. 선순위 담보권 - 숨어있는 빚을 찾아내세요

등기부등본의 **을구(권리부)**를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 근저당권, 전세권, 가압류 등이 설정되어 있다면 여러분의 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

• 근저당권 설정액과 전세보증금 합계 확인
• 선순위 전세권자 유무 점검
• 가압류, 압류 등 제한물권 확인

임대차보호법 제3조에 따라 소액임차인은 일정 금액까지 우선변제를 받을 수 있지만, 선순위 채권이 많다면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

3. 보증금 보호 장치 - 내 돈 지키는 보험

전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증보험에 가입하면 보증금의 80~90%까지 보장받을 수 있습니다.

이런 조항들이 내 전세계약서에도 제대로 반영되어 있는지 궁금하다면, CLAUSEAI로 바로 확인해볼 수 있습니다.

4. 계약 갱신 조건 - 2년 후를 미리 준비하세요

임대차보호법 제6조에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 조건을 명확히 해두세요. 보증금 인상률은 연 5% 이내로 제한되지만, 특별한 사정이 있다면 임대인이 갱신을 거부할 수도 있습니다.

• 갱신 시 보증금 인상 한도 명시
• 갱신 거부 사유 구체화
• 갱신 의사 통지 기한 명확히 기재

5. 수리 및 하자 책임 - 누가 고쳐줄까요?

하자담보책임(집의 숨은 결함에 대한 책임)과 일반적인 수리 책임을 구분해서 계약서에 명시해야 합니다. 보일러 고장, 누수 등이 발생했을 때 누가 비용을 부담할지 미리 정해두는 것이 좋습니다.

• 설비 하자에 대한 수리 책임 구분
• 긴급 수리 시 임대인 연락 방법 기재
• 수리비 부담 한도 설정

6. 중도 해지 조건 - 급하게 나가야 할 때

부득이한 사정으로 중도 해지해야 하는 상황에 대비해 조건을 명확히 해두세요. 위약금이나 보증금 공제 조건을 미리 합의해두지 않으면 나중에 분쟁의 소지가 됩니다.

• 중도 해지 시 위약금 조건
• 사전 통지 기간 (일반적으로 1~3개월)
• 원상복구 의무 범위

7. 특약사항 - 마지막까지 놓치지 마세요

표준 계약서에 없는 특별한 약속들은 반드시 특약사항에 기재해야 합니다. 구두 약속은 나중에 증명하기 어려우므로, 모든 합의 내용을 문서로 남겨두세요.

• 관리비 포함 항목 구체화
• 주차장 사용 조건
• 반려동물 사육 가능 여부
• 리모델링 허용 범위

실제 사례: B씨는 "관리비 별도"라는 조항을 대충 넘어갔다가, 나중에 월 30만 원의 관리비를 추가로 내야 하는 상황이 되었습니다. 어떤 비용이 관리비에 포함되는지 명확히 했어야 하는 상황이었죠.

전세계약서는 여러분의 소중한 자산을 지키는 첫 번째 방어막입니다. 작은 조항 하나라도 놓치지 말고 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권합니다. AI 도구를 활용하여 작성된 법률 정보 콘텐츠입니다.